Для бордер-рана в Таиланд достаточно паспорта или ещё нужен договор аренды жилья? Или наоборот, если он годовой, это минус?

Хватит паспорта. Плюс иммиграционная карточка, которую выдали при въезде. Если её проебали — не критично, доплатите 100 бат.