Собираемся заключить контракт съема жилья (на год) в первый раз - подскажите, на что нужно обращать внимание чтобы минимизировать риски?

Внимательно читайте (и главое понимайте) договор. Каких-то особых рисков в плане договоров нет. Есть риски в выборе жилья. Но они есть всегда - это Таиланд. Можно выбрать тихое спокойное место, а через месяц за забором начнут строить кондо и будут в течении месяца вбивать сваи, а потом еще пару месяцев болгаркой пилить арматуру. Или через пару месяцев соседи напротив решат что они очень крутые бизнесмены и откроют у себя мастерскую по ремонту байков - и будут там работать с утра и до заката. А после заката будут там же гулять

Стоимость электричества, воды должны быть по государственной цене, вай-фай обычно в стоимость входит. Чистка кондиционеров - раз в полгода, перед заселением - обязательно. Либо за свой счет придется делать. Есть ли горячая вода вообще (да, бывает такое). Залог лучше договариваться на 1 стоимость жилья, чаще здесь их 2 стоимости, обговаривать условия возврата, обычно возвращают только в конце периода аренды, вычитают все повреждения (кому как повезет). Также обсудить условия пересдачи - есть ли такая возможность вообще.